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普法|电视剧《安家》背后房产的法律知识

[导读]:剧中,罗晋饰演的男主角徐店长为了能在购买第二套房屋时避税,于是和妻子张乘乘假离婚,并将房屋过户到妻子名下。结果由于妻子激情犯错,假离婚变成真离婚。 婚姻登记行为具有...

  剧中,罗晋饰演的男主角徐店长为了能在购买第二套房屋时避税,于是和妻子张乘乘假离婚,并将房屋过户到妻子名下。结果由于妻子“激情犯错”,“假离婚”变成“真离婚”。

  婚姻登记行为具有公示效力,离婚行为有效。作为具有完全民事行为能力的自然人,徐店长应当知道自己的行为可能产生的法律后果及风险,并不存在假离婚之说。徐店长与前妻的假离婚在法律面前已经是“真离婚”。

  男女双方自愿离婚的,准予离婚。双方必须到婚姻登记机关申请离婚。婚姻登记机关查明双方确实是自愿并对子女和财产问题已有适当处理时,发给离婚证。

  男女双方在平等自愿的基础上协议离婚,该协议对双方都具有拘束力。徐店长要想拿回房子中属于自己的一半,可能并不容易,除非有证据证明,在订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形。

  离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议,对男女双方具有法律约束力。当事人因履行上述财产分割协议发生纠纷提起诉讼的,人民法院应当受理。

  男女双方协议离婚后一年内就财产分割问题反悔,请求变更或者撤销财产分割协议的,人民法院应当受理。人民法院审理后,未发现订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形的,应当依法驳回当事人的诉讼请求。

  剧中,房似锦新官上任三把火,凭借自己高超的销售技巧,将积压的房源一一出售。其中,有一套卖给了包子铺的严老两口,二人一辈子起早贪黑卖包子,只为给儿子结婚全款买一套房子。然而在房产证签字的时候,儿子突然提出要加上儿媳的名字,儿媳还以“怀孕”为由给老两口施压,最终严婶松了口。

  依据物权法的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。如果在房产证上加了儿媳的名字,根据物权法的规定,应认为儿媳是该房子的所有权人之一。

  严叔出资购买房产落户在双方名下的情形可能推定为具有赠与的意思,在登记完毕后一般不允许撤销。将来若离婚,儿媳可据此享有对该房子的所有权益。

  当事人结婚前,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对自己子女的个人赠与,但父母明确表示赠与双方的除外。当事人结婚后,父母为双方购置房屋出资的,该出资应当认定为对夫妻双方的赠与,但父母明确表示赠与一方的除外。

  当然在具体案件中,对于何为“明确表示”仍然会有争议。因此,在现实生活中,如果需要为儿子购买婚房,在是否加儿媳名字的问题上应当慎重考虑,可以对赠与目的进行约定,附加赠与义务,且对未能结婚的后果提前设想并作出相应约定或者安排。

  房似锦店长到任前,先来到静宜门店租房,中介把一套“凶宅”出租给房店长,并提醒房屋是“凶宅”,建议房店长谨慎考虑。

  现实中“凶宅”通常会影响到买家购房的决定,也有可能会影响到房屋价格。所以卖房人和中介有义务告知,否则有可能会承担退房退款、赔偿等法律责任。

  一方采用欺诈手段,使对方在违背真实意思的情况下订立的合同,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。

  所以对于卖房人故意隐瞒“凶宅”事实的欺诈行为,享有撤销权的买房人可以向法院或仲裁机构主张撤销该买卖合同。依据合同法理论,合同被撤销后即自始无效,其后果是双方互负返还义务,买房人应将房屋返还出卖人;出卖人有义务返还购房款及利息,如果造成买房人损失的,卖房人还需赔偿损失。

  如果购买的“凶宅”价格远远低于正常的房屋市场价格,因远低于市场价格,作为买房人则为明知房屋有瑕疵,此时再以“凶宅”为由要求退房则较难以支持。

  剧中阿拉丁房产中介作为专业的中介服务机构,其在居间过程中未尽到合理、审慎的审查义务,向客户推荐已被司法查封房屋,导致房屋买卖合同不能继续履行。

  房屋中介行为从法律上称为居间行为。阿拉丁房产中介公司作为从事房屋买卖中介服务的专业机构,其在居间介绍买卖双方签约前应主动核实待交易的房屋产权是否存在权利瑕疵,是否存在限制交易的情形。因而,调查房屋产权权属是阿拉丁房产中介公司应尽的义务。阿拉丁房产中介公司除应当退还客户缴纳的中介费外,还应当依法承担违约责任。

  居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务,委托人支付报酬的合同。

  电视剧中关于上海“老洋房”买卖的桥段在网上引发热议。房主龚先生因家族企业陷入财务危机,无奈之下希望通过出售家中的祖宅缓解经济压力。但在买家已准备购买之时,龚先生祖辈的一个远房亲戚太表姑奶奶却突然出现。该亲戚早年间落难至上海,龚先生的祖辈好心收留并允许其在院落中搭建一间小平房,并在此安家。在得知龚先生准备卖房且成交价可能为1.5亿时,这家人扬言“不给5千万决不搬走”。之后龚先生找了施工队强行拆除了那间小平房,那位太表姑奶奶也被她自己叫来的警察带走了。

  不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力;未经登记,不发生效力,但法律另有规定的除外。故根据物权公示原则,该套老洋房不动产权证书上所登记的人即为房屋的所有权人。

  剧中,不动产权证上登记的所有人仅为龚家的爷爷,而无其他按份共有人或共同共有人,故房屋所有权应当属于龚家单独所有。且期间也并未发生其他所有权转让行为,老洋房的所有权自然不会因为太表姑奶奶一家居住四十年而发生转移。

  所以,龚家卖掉老洋房所得房款应属于龚家所有,不给太表姑奶奶搬家费合法,给太表姑奶奶家搬家费合情。

  公民的个人财产,包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产。公民的合法财产受法律保护,禁止任何组织或者个人侵占、哄抢、破坏或者非法查封、扣押、冻结、没收。

  因物权的归属、内容发生争议的,利害关系人可以请求确认权利。无权占有不动产或者动产的,权利人可以请求返还原物。妨害物权或者可能妨害物权的,权利人可以请求排除妨害或者消除危险。造成不动产或者动产毁损的,权利人可以请求修理、重作、更换或者恢复原状。

  侵害物权,造成权利人损害的,权利人可以请求损害赔偿,也可以请求承担其他民事责任。侵害物权,除承担民事责任外,违反行政管理规定的,依法承担行政责任;构成犯罪的,依法追究刑事责任。所以,龚家此时可以通过法律途径维护自己的合法权益。

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